中國消費者報報道(記者 黃劼)8月15日，深圳市消委會公布了銀行個人購房貸款合同不公平格式條款的銀行整改情況，12家銀行表示，全部接受深圳市消委會評議意見，進行整改。此前，深圳市消委會對銀行個人購房貸款合同不公平格式條款進行監督，點評了12家銀行29條不公平格式條款中存在的五大問題。
據了解，今年3月，深圳市消委在2016年對銀行個人購房貸款合同不公平格式條款進行點評的基礎上，再次開展銀行個人購房貸款合同不公平格式條款“回頭看”工作，以“追到底問到底”的原則對行業頂層消費問題進行監督。
深圳市消委會收集了工商銀行、中國銀行、招商銀行、農業銀行、建設銀行等12家銀行的個人購房貸款合同文本，重新梳理12家銀行的格式合同文本。深圳市消委會發現，這些個人購房貸款合同存在5個方面的問題，涉及強制借款人接受提前還款各項條件、限制抵押人行使房屋所有權、銀行因形勢變化單方宣布貸款立刻到期、房貸合同捆綁非房貸合同以及未合理使用用戶個人信息。
針對這些問題，深圳市消委會向銀行業監管部門、銀行業消費者保護促進會、涉評銀行、律師專家等多方徵求意見，認真分析問題，形成最終評議意見。
12家銀行認真研討深圳市消委會的評議意見，並對格式合同中存在的問題進行積極整改。截至目前，深圳市消委會已收到12家銀行提交的書面情況說明及整改方案。此次點評的29條格式條款均已整改完畢，12家銀行全部接受評議意見並進行整改，整改率由2016年的52.9%上升至100%。
深圳市消委會表示，個人購房貸款是大宗消費行為，條款具體規定關係到消費者切身利益，個人貸款合同由銀行事先擬定且未與消費者協商一致，消費者處於劣勢地位。此類條款的修改，實實在在地解決深圳消費者的“痛點”，切實保護了消費者的合法利益。
五大問題逐一評
問題1 強制借款人接受提前還款各項條件
典型條款
農業銀行《個人購房擔保借款合同》第5.1條：“借款人承諾在借款實際發放之日起三十六個月內不提前還款。借款人確需在借款實際發放之日起三十六個月內提前還款的，貸款人有權按以下方式收取違約金……”第5.1.4條第二款：“借款人提前還款的，須至少提前三十天向貸款人提出書面申請並經貸款人書面同意。”
點評
《合同法》第七十一條規定：“債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。”
《消費者權益保護法》第二十六條第二款規定：“經營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費者權利、減輕或者免除經營者責任、加重消費者責任等對消費者不公平、不合理的規定，不得利用格式條款並藉助技術手段強制交易。”
銀行的條款限制了消費者提前還款的權利。消費者提前還款雖然會減少銀行的預期利益，但同時降低了銀行的經營風險。銀行在收取消費者一定數額違約金的前提下，應當滿足消費者提前還款的意願。當消費者以合理方式通知銀行提前還款時，銀行不應以格式條款的規定為由拒絕消費者提前還款的請求。
建議此條款修改為“借款人要求提前還款的，應以書面申請的方式通知貸款人”。同時建議，各銀行每三年或者每五年給予誠信還款的消費者一次免除部分或全部違約金的提前還款機會，減輕消費者的貸款負擔和長期經濟、精神壓力，給消費者提供人性化的服務。
問題2 限制抵押人行使房屋所有權
典型條款
工商銀行《個人借款/擔保合同》第十八條：“18.5 本合同簽訂后，抵押權設立前，抵押人出租抵押物的，應當經貸款人書面同意：抵押權存續期間，抵押人出租抵押物的，應當通知貸款人並將抵押事實告知承租人，且出租期限不得長於貸款期限。本合同簽訂后，抵押人轉讓抵押物、為第三方設立擔保或以其他方式處分抵押物的，應事先徵得貸款人書面同意，並將抵押事實告知買受人等相關人員。由此取得的收益，按照第18.9條的約定處理。”
點評
《物權法》第一百九十一條規定：“抵押期間，對於抵押物的轉讓行為需經抵押權人的同意。”
《擔保法》第四十九規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效”。
依據特別法優於一般法的法律適用原則，消費者轉讓自己享有所有權的房屋，只需通知銀行。出租行為的性質比轉讓行為的性質更輕，根據“舉重以明輕”的原則，消費者出租房屋的行為更不需銀行同意。各銀行以格式條款的方式限制消費者行使房屋所有權，無疑違反法律規定。
工商銀行在合同中以格式條款的形式規定“出租期限不得長於貸款期限”，限制消費者行使房屋收益權。消費者在將房屋出租的情況下按時還款，實質上並未損害銀行抵押權，反而增加了抵押物的價值，屬於對抵押房屋的合理使用。因此，銀行不應限制消費者出租房屋的期限，消費者有權決定房屋的出租期限。
當消費者對其享有所有權的房屋行使處分權時，應徵得銀行同意。但是，如果房屋受讓人自願代為清償債務以消滅銀行抵押權，實際上並未造成銀行損失，銀行不得拒絕。建議各銀行將條款增加內容，“但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。
問題3 銀行可因形勢變化單方宣布貸款立刻到期
典型條款
建設銀行《個人住房(商業用房)借款合同》第十二條第二款可能危及貸款人債權的情形：“(七)抵押或質押期間內，抵押或質押發生下列情況之一，借款人未提供符合貸款人要求的新的擔保，貸款人認為可能危及本合同項下債權安全的：因第三人行為、國家徵收、沒收、徵用、無償收回、拆遷、市場行情變化或任何其他原因導致抵押財產或質押財產(質押權利)毀損、滅失、價值減少。”第十三條第一款“出現上述任一違約情形或可能危及貸款人債權的情形，貸款人有權行使下述一項或幾項權利：宣布貸款立刻到期，要求借款人立刻清償借款本息及相關費用;解除與借款人的借貸關係;向借款人收取違約金。”
點評
《擔保法》第五十八條規定：“抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。”
銀行抵押權存續期間抵押物滅失，應將抵押物滅失所獲得的賠償金作為抵押財產，銀行就該賠償金仍享有優先受償權，並沒有造成銀行損失。因形勢變更，銀行無權通過格式條款的方式單方宣布貸款立刻到期，要求消費者立即清償借款本息，甚至向消費者收取違約金。建議刪除該條款。
問題4 房貸合同捆綁非房貸合同
典型條款
中信銀行《個人借款合同》第九條：“……如甲方在乙方尚有多筆貸款未清償，甲方如欲提前還款的，按照貸款發放時間順序按照先還息后還本的原則進行還款，同時乙方有權決定提前清償的各類貸款的還款順序。”
點評
銀行以格式條款方式決定還款順序，消費者不能自主選擇還款順序，只能根據銀行決定的順序進行還款，實則擴大了銀行權利，加重了消費者的贖樓難度。因此，該條款涉嫌霸王條款，建議刪除。另外，當消費者在銀行進行多筆貸款時，消費者有權根據利率、剩餘還款額等因素決定還款順序。銀行以制定格式條款的優勢地位規定“乙方有權決定提前清償的各類貸款的還款順序”，侵害了消費者自主選擇還款順序的權利，進而侵害了消費者的公平交易權。
問題5 未合理使用用戶個人信息
典型條款
平安銀行《房地產買賣抵押貸款合同》第五條第一款第11項：“乙方及其合作單位可向甲方、丙方發送各類業務信息。”第十三條第二款第13項：“甲方有逃避乙方監管、拖欠貸款本金及利息、惡意逃廢債務等行為時，乙方有權將該行為向其所在單位及其他有關單位通報，並在媒體上公告。”
點評
該格式條款是銀行利用其優勢地位預先擬定，並未與消費者協商，也未得到消費者授權，實質上剝奪了消費者自由選擇的權利，直接侵犯了消費者的自主選擇權。銀行以格式條款的方式允許其他單位使用消費者個人信息，未盡到信息安全保護義務，直接侵害了消費者的個人信息權。
以上個人貸款合同中銀行尚未明確通報、公開“違約信息”的具體範圍，且直接將消費者個人信息提供給催收機構。銀行向消費者所在單位及其他有關單位通報，並在媒體上公告用戶個人的信息及欠款信息的行為，侵害了消費者個人信息依法受保護的權利。另外，銀行在未徵得消費者同意的情況下，預先以格式條款的方式將消費者個人信息與其合作單位共享，直接向消費者發送各類業務信息，侵害了消費者的自由選擇權。建議刪除該條款。
責任編輯：游婕
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